Définition : vétusté d'un logement
La vétusté d'un logement est son usure causée par le temps et l'usage normal dont il est fait. Au moment de conclure le bail, le propriétaire et le locataire peuvent convenir d'une grille de vétusté : ce document permet de déterminer au moment de l'état des lieux de sortie si les détériorations observées eu égard à l'état des lieux d'entrée sont dues à la négligence du locataire ou à la vétusté naturelle du logement.
Ce qu'il faut savoir sur la vétusté d'un logement
Les travaux de réparation dus à la vétusté d'un logement sont à la charge du propriétaire
En vertu de l'article 1755 du Code civil, les réparations locatives nécessitées par la vétusté du logement sont à la charge du propriétaire, qui ne peut en aucun cas les imposer au locataire.
Dans ces conditions, il est important de différencier la vétusté du logement des dégradations causées par le locataire.
Comment apprécier la vétusté ?
La vétusté d'un logement peut s'apprécier sur la base d'une grille de vétusté, qui fixe pour chaque élément du logement sa durée de vie estimée ainsi que l'abattement annuel à appliquer pour évaluer la dépréciation naturelle de l'élément.
À défaut de vétusté, le locataire et le propriétaire doivent se mettre d'accord pour répartir la charge des réparations locatives.
Recours en cas de litige fondé sur la répartition des charges de réparation locative en fin de bail
Lorsque le bailleur impose au locataire le paiement des réparations locatives alors que le locataire estime qu'il s'agit de dégradations causées par l'usure naturelle, il doit prouver la vétusté du logement. En cas de litige, le propriétaire peut saisir le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) pour faire ordonner le paiement des dettes locatives.
Quel taux de vétusté ?
Il est déterminé par un expert en bâtiment sur la base de plusieurs critères : l'ancienneté du bâti, son usage et la qualité de son entretien. Le calcul de ce taux prend pour base le prix au m² moyen du marché immobilier local auquel s'applique une dépréciation ou un bonus de l'ordre de 10 % en général.
Qui doit entretenir les peintures ?
L'entretien des peintures est à la charge du propriétaire. Le locataire peut souhaiter changer de peinture mais si la peinture n'est pas vétuste, ces frais d'embellissement sont à la charge du locataire.
Comment prouver la vétusté ?
Ce paramètre d'évaluation d'un logement s'apprécie sur la base d'une grille de vétusté qui évalue chaque équipement du logement selon 4 critères : la durée de vie théorique, le taux d'abattement annuel, la part résiduelle et la franchise.
