Définition : le bail locatif à usage d'habitation
Régi par la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail d'habitation est un contrat de location d'un local à usage d'habitation ou à usage mixte (local d'habitation et professionnel).
Pour un bail d'habitation non meublé, la loi fixe une durée minimale de location qui varie selon la qualité du locataire :
- Pour une personne physique : 3 ans
- Pour une personne morale (compagnie, groupe...) : 6 ans
À tout moment, le locataire est en capacité de résilier le bail d'habitation, à condition de respecter un délai de préavis de 3 mois (réduit à 1 mois en zone tendue ou selon le motif de départ).
Dans l'hypothèse d'une location non meublée, la durée du bail est d'un an minimum.
Lorsque le bail se termine, il peut se reconduire automatiquement. En termes juridiques, cette reconduction porte le nom de tacite reconduction. À défaut, le bail peut également faire l'objet d'un renouvellement si le locataire et le propriétaire ont conclu de nouveau à un accord.
Ce qu'il faut savoir sur le bail d'habitation
Pourquoi le bail d'habitation est-il important ?
Le bail d'habitation est essentiel au sens où la Loi du 6 juillet 1989 exige qu'il soit porté par écrit. Dès lors, le bailleur et le locataire sont tenus par le contrat cosigné par leurs soins. À défaut, le bail peut être voué à se défaire.
En outre, certaines mentions sont obligatoires pour que le bail d'habitation soit juridiquement valable :
- Le nom des parties (bailleur et locataire)
- L'adresse
- Le type d'habitat
- Le régime juridique
- L'année de construction
- La surface habitable, le nombre de pièces, les équipements présents (cuisine, sanitaires, chauffage..)
- La durée du contrat et ses effets
- Le montant du loyer et les charges respectives
- ...
Le bailleur et le locataire sont libres d'inscrire d'autres mentions dites facultatives, à condition qu'elles respectent la Loi du 6 juillet 1989 :
- Le dépôt de garantie (non obligatoire)
- La clause résolutoire : modalité permettant au propriétaire de rompre le bail de plein de droit, notamment lorsque le locataire n'est plus en mesure de payer le loyer, en cas de défaut d'assurance habitation ou suite à une décision de justice rendue en raison de troubles de voisinage
Quels recours en cas de litiges ?
Dans l'hypothèse où le contrat de location omettrait certaines mentions, le bail pourra être remis en cause à la demande du locataire.
En l'absence de mentions obligatoires, le locataire pourra en effet solliciter que la nullité du contrat de bail.
Dans d'autres situations, il pourra exiger une diminution du montant du loyer. Ainsi, dans l'hypothèse où il existe un différentiel entre les normes mentionnées dans le bail et la réalité, le locataire pourra exiger une diminution du loyer. Tel est le cas si la surface indiquée sur le bail est supérieure de plus de 5% à la surface réelle.
Si aucun bail n'a été signé entre les parties par écrit, des difficultés peuvent se soulever. Néanmoins, la justice a reconnu l'existence du bail verbal. Si certaines mentions traditionnellement exigées dans le bail ne pourront s'appliquer (révision du loyer notamment), il reviendra au locataire de démontrer l'existence de ce bail tacite pour faire valoir ses droits.