Caution partiellement rendue :
Comment récupérer l'intégralité du dépôt de garantie ?
Vous êtes locataire et suite à votre départ du logement vous constatez que votre propriétaire ne vous restitue que partiellement le dépôt de garantie ou la caution. Que faire ?
récupérer l'INTégralité de ma caution
I CADRE & PRINCIPES I
Le propriétaire ne restitue qu'une partie du dépôt de garantie
La loi du 6 juillet 1989 concerne le dépôt de garantie et encadre les litiges étant liés à sa restitution.
Lors de l'entrée dans les lieux, le locataire et le propriétaire réalisent un état des lieux d'entrée. Ce document, réalisé contradictoirement par les parties, permet de dresser un état du bien au jour de l'entrée dans les lieux du locataire. Lorsque le locataire quitte les lieux il réalise, accompagné du propriétaire, un état des lieux de sortie. C'est la comparaison de ces deux documents qui permet de savoir si, durant la période de la location, le logement a été détérioré ou non.
Dans le cas où des dégradations sont mentionnées sur l'état des lieux de sortie le propriétaire peut conserver toute ou partie du dépôt de garantie. Dans le cas où il ne conserve qu'une partie du dépôt de garantie, le propriétaire doit correctement évaluer les dégradations dans le logement, et surtout les justifier. Les justificatifs peuvent être des factures, ou même des devis. En effet, la loi n'oblige pas le propriétaire a effectuer les travaux pour pouvoir réclamer les frais des dégradations au locataire.
Dans le cas où les états des lieux d'entrée et de sortie sont parfaitement conforment, le propriétaire a l'obligation de restituer le dépôt de garantie de manière intégrale au locataire, sauf a déplorer des impayés. En effet le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie les montants liés aux impayés tels que :
- Les loyers impayés ;
- Les taxes ou impôts comme la taxe d'habitation, comme d'enlèvement des ordures ménagères par exemple ;
- Les charges locatives impayées.
Le propriétaire peut-il faire une régularisation de charge sur mon dépôt de garantie ?
Le locataire paie les charges liées à son logement chaque mois. Le montant des charges locatives peut faire l'objet d'une régularisation chaque année. Cette régularisation porte sur la différence entre le montant des provisions versées par le locataire et les dépenses réelles payées par le propriétaire. Si les frais réels du propriétaire sont supérieurs aux provisions versées par le locataire alors ce dernier peut être contraint de verser une régularisation des charges locatives.
La possibilité pour le propriétaire de procéder à cette régularisation est conditionnée par le fait de justifier ces charges. Le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire les documents attestant des charges réclamées à la partie adverse :
- Le budget provisionnel, et mode de répartition des charges si le logement est situé dans une copropriété ;
- Le décompte des charges locatives détaillé par nature de charges.
Si le propriétaire n'a pas réclamé la régularisation des charges de manière annuelle, le locataire peut exiger un versement échelonné de la régularisation sur 12 mois.
- ATTENTION -
Si le logement concerné par les charges locatives est une location meublée ou une colocation, et que le bail est signé postérieurement à la loi ALUR du 27 mars 2014, le versement des charges par le locataire est forfaitaire et ne peut faire l'objet d'une régularisation comme décrit précédemment. Dans ce cas, il ne peut y avoir de retenue sur le dépôt de garantie étant donné que la régularisation n'est pas possible considérant que le versement forfaitaire couvre l'intégralité des charges.
La loi ALUR du 27 mars 2014 encadre la possibilité pour le propriétaire de retenir directement sur le dépôt de garantie les frais liés à la régularisation des charges. Concernant les logements situés en copropriété, le bailleur peut retenir jusqu'à 20% du dépôt de garantie le temps que l'arrêté annuel des comptes soit effectué par le syndic et permette donc d'établir le montant exact de la régularisation. Cette règle s'applique à tous les contrats en cours, même ceux antérieurs à la loi ALUR du 27 mars 2014.
Si le bail est antérieur à la loi ALUR du 27 mars 2014, les justificatifs des charges qui doivent être fournis par le propriétaires ne sont soumis à aucune condition de forme ou de fond.
| PROCÉDURE |
Restitution partielle de la caution : comment agir ?
1. Tentative de conciliation amiable avec le propriétaire :
Litige.fr permet tout d’abord d’envoyer une Mise en Cause au propriétaire. La Mise en Cause est une lettre de conciliation amiable avec l'adversaire. Le plaignant décrit de manière précise le litige qui l'oppose à son adversaire et lui expose ses requêtes. L'adversaire dispose de huit jours pour répondre, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites. L’envoi de cette Mise en Cause1 est gratuit, directement disponible via Internet :
2. Procédures amiable et judiciaire :
Sans réponse sous 8 jours, d'autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au bailleur. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.
Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr vous permet de faire convoquer l'adversaire devant le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) et de régler le litige devant le Tribunal judiciaire.