Agir contre le locataire mauvais payeur
Votre locataire ne s'acquitte pas de tout ou partie du loyer qu'il s'est pourtant engagé à vous verser. Malgré vos relances et vos tentatives de désamorcer la situation, la situation persiste et devient intenable. Inutile de désespérer ! Si les recours en matière de conflits locatifs et plus spécifiquement de loyer impayé sont souvent perçus comme de véritables parcours du combattant, le propriétaire dispose toujours de solutions juridiques. Aussi, en cas d'insolvabilité du locataire mauvais payeur, où les chances de recouvrer la dette locative s'amincie, le propriétaire pourra toujours envisager l'expulsion locative de ce dernier en respectant une procédure précise encadrée par le Code de Procédure Civile. On fait le point sur vos recours.
L’essentiel
➜ Ce que dit la loi : Le locataire est tenu d'une obligation de payer les loyers fixés par son contrat de location. En cas d'inexécution et d'échec des tentatives de règlement amiable (Mise en demeure), le bailleur peut entamer une procédure de recouvrement des loyers passant en premier lieu par la remise d'un Commandement de payer (par Huissier de Justice). Sans acquittement ou plan d'apurement de la dette dans un délai légal de 2 mois, la saisine du Juge des Contentieux de la protection (JCP), permettra au propriétaire d'obtenir l'expulsion du locataire et sa condamnation à rembourser la dette locative.
➜ Délai pour agir : 3 ans (loi ALUR du 24 mars 2014)
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr permet d'effectuer l'ensemble de vos démarches en ligne, depuis l'envoi d'une Mise en Demeure ou d'un Commandement de payer jusqu'à la saisine du Tribunal judiciaire.
RECOUVRER MES CRÉANCES LOCATIVES
CADRE & PRINCIPES
Les obligations du locataire et la résolution du bail locatif
L'obligation de payer du locataire
Le locataire qui signe un contrat de bail s'engage à compter de la signature à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et article 1103 du Code civil).
Il est ainsi investi d'une obligation de payer.
Toute méconnaissance de l'obligation ouvre des voies de recours pour le bailleur, qui est en droit de demander son exécution, récupérer les loyers impayés, voire obtenir l'expulsion du locataire.
Un premier mode d'action est l'envoi d'une Mise en Demeure pour réclamer formellement au locataire qu'il s'acquitte de sa dette locative.
L'envoi d'un Commandement de payer par huissier au locataire
Si la demande s'avère infructueuse, le locataire peut faire délivrer par huissier un Commandement de payer, qui laisse au locataire un délai supplémentaire de 2 mois pour régler sa dette (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Cet acte juridique dresse le bilan exhaustif de la dette locative mois par mois.
La délivrance d'un Commandement de payer est la condition essentielle qui permet de mettre en œuvre la Clause résolutoire comprise dans la plus grande majorité des contrats de bail et qui permet d'obtenir la résolution du contrat suite au non respect par une partie d'une de ses obligations.
Résolution du contrat de bail
Le contrat de bail est ainsi résolu de plein droit à l'expiration des 2 mois qui suivent la signification du Commandement de payer et sans que le locataire ne s'acquitte de sa dette.
En l'absence d'une telle clause, la résolution du bail devra être prononcée directement par le Juge.
La conséquence directe est qu'en cas de résolution du bail, le bailleur peut alors demander au JCP d'ordonner l'expulsion du locataire afin de recouvrir la jouissance du logement.
Il est important de noter que depuis un arrêt du Conseil d'Etat du 1er octobre 2015, les loyers non perçus sont néanmoins imposables, en cas d'inaction du bailleur pour les récupérer.
PROCÉDURE
La procédure à suivre en cas de loyers impayés
1- Envoyer une Mise en Demeure au locataire
Dans un premier temps, Litige.fr vous permet de délivrer une Mise en Demeure au locataire et à ses éventuels garants. La Mise en demeure est une lettre juridiquement motivée envoyée par recommandé laissant 8 jour à l'adversaire pour régler le litige, sous peine de s'exposer à d'autres poursuites.
2 - Envoyer un Commandement de Payer au locataire
Litige.fr permet de délivrer un Commandement de Payer au locataire et à ses éventuels garants par Huissier de justice, laissant au locataire un délai de 2 mois pour s'acquitter de sa dette.
L'acte dresse le bilan exhaustif de la dette locative, mois par mois, en indiquant de manière rigoureuse, les mensualités partiellement ou intégralement impayées, les éventuels montants perçus par la CAF (Caisse d'Allocation Familiales). La somme des mensualités locatives impayées constitue la dette locative.
Envoyer un Commandement de Payer
3 - Engager une procédure d'expulsion contre le locataire pour loyers impayés
En cas d'absence de réponse satisfaisante, le propriétaire pourra alors assigner le locataire au Tribunal judiciaire pour que le litige soit tranché par le Juge et selon la solvabilité du locataire, prononcer l'ordre de payer ou d'expulsion. Une notification parallèle de l'assignation à la Préfecture est nécessaire.
lancer une procédure d'expulsion locative
