Locataire insolvable : que faire pour récupérer les loyers impayés ?
Vous avez mis votre appartement ou maison en location ? Plusieurs mois se sont écoulés depuis la signature du bail et le locataire ne règle plus les loyers. La dette du locataire s'accumule et vous ne savez comment réagir ? Engager une procédure à l'encontre du locataire peut s'avérer coûteuse. Il est essentiel de connaître les modalités de règlement amiable du litige avant d'engager une action. Faisons le point.
L'essentiel
➜ Ce que dit la loi :
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus sur le contrat de bail”. L’article 1103 du code civil ajoute que “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi”.
➜ Délai pour agir :
- 5 ans si la créance est née avant la Loi ALUR du 24 mars 2014 ;
- 3 ans si la créance est née après la Loi ALUR du 24 mars 2014.
➜ Procédure simplifiée : en cas de litige avec un locataire, Litige.fr permet d'envoyer gratuitement une lettre de Mise en demeure de payer à ce dernier. À défaut de résolution à l'amiable, Litige.fr permet d'effectuer toutes les étapes de la procédure de recouvrement de la dette locative par voie judiciaire.
recouvrer mes créances locatives
CADRE & PRINCIPES
Un locataire insolvable : les loyers sont-ils récupérables ?
L'obligation de payer le loyer par le locataire
Conformément aux règles du Code civil, "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". Les parties au contrat sont également tenues de l'exécuter de bonne foi.
Ainsi, l'article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 reprend ce principe pour le droit locatif en précisant que "le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus". Le bailleur est donc en droit de réclamer les loyers si le locataire ne les verse pas. S'il ne les verse toujours pas, le bailleur sera en droit de résilier le contrat, si ce dernier comprend une clause résolutoire faisant état du défaut de paiement du loyer par le locataire.
Dans un premier temps, le bailleur devra faire délivrer par voie d'huissier de justice un Commandement de payer, faisant état de la dette locative. Le locataire disposera de 2 mois pour s'acquitter de la dette.
Locataire insolvable : quelles solutions ?
Dans l'hypothèse où le locataire ne serait pas solvable, le bailleur peut se retourner vers la caution. En effet, la caution s'engage par écrit à prendre en charge la dette du locataire si ce dernier ne verse pas les loyers (articles 2288 et 2289 du Code civil).
Le bailleur peut également avoir souscrit une assurance loyers impayés lors de l'entrée dans les lieux du locataire, à savoir une Garantie Loyers Impayés (GLI) ou une Garantie des Risques Locatifs (GRL). Dans ce cas, il est essentiel que le bailleur déclare l'incident de paiement à son assureur. Ce dispositif peut être enclenché dès la première mise en demeure adressée au locataire.
PROCÉDURE
Quels recours en cas de litige avec un locataire insolvable ?
Résolution du litige à l'amiable
Dans un premier temps, Litige.fr permet d'adresser une Mise en Demeure au locataire. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.
Si cette solution n'aboutit toujours pas au résultat souhaité, Litige.fr vous permet de faire convoquer le locataire devant le Juge compétent et de régler le litige au Tribunal.
ENVOYER UNE MISE EN DEMEURE de payer
Engager une procédure d'expulsion
Dans l'hypothèse où le défaut de paiement du loyer est intégré dans la clause résolutoire, l'expulsion du locataire peut être envisagée et sollicitée par le bailleur devant le Tribunal.
Dans un premier temps, Litige.fr permet de bénéficier de son réseau d'huissiers de justice afin d'adresser un Commandement de payer au locataire. Sans résolution du conflit dans un délai de 2 mois pour une location vide et 1 mois pour une location meublée, le Juge pourra se prononcer sur la résolution du bail. Un commandement de quitter les lieux pourra être délivré pour procéder à l'expulsion du locataire.