Assurance loyers impayés ou garant : quelles différences ?
Lors de la mise en location de son logement, le propriétaire peut prévenir en amont les risques liés aux loyers non acquittés par le locataire.
Le bailleur dispose de 2 solutions :
- La garantie loyers impayés (GLI) ;
- Un garant personne physique - également appelé caution.
Ces dispositifs permettent au propriétaire de se retourner contre un tiers si le locataire est défaillant.
L'essentiel
➜ Ce que dit la loi : l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 oblige le locataire à payer son loyer à la date convenue dans le contrat de bail. En cas de loyer impayé, le propriétaire dispose de recours.
➜ Délai pour agir : 3 ans à compter de la dette locative.
➜ Procédure simplifiée : Litige.fr permet d'effectuer toutes les démarches en ligne en vue d'obtenir le recouvrement des loyers impayés, depuis l'envoi d'une Mise en Demeure jusqu'à la saisine du Tribunal compétent à défaut de résolution amiable du litige.
RECOUVRER MES CRÉANCES LOCATIVES
CADRE & PRINCIPES
Garantie loyers impayés (GLI) ou garant ?
Pour prévenir les risques de loyers impayés, le bailleur peut prendre un garant ou une garantie loyers impayés : à défaut de paiement par le locataire, le propriétaire peut se retourner contre un tiers pour se faire payer.
Avantages et inconvénients de la GLI
Les inconvénients de la Garantie Loyers Impayés :
- Le recours à la garantie loyers impayés est conditionné par un niveau de ressources suffisant du locataire ;
- Le bailleur doit remplir un dossier d'assurance et joindre les documents nécessaires ;
- La GLI suppose un coût : le propriétaire paye un pourcentage des loyers mensuels perçus.
Les avantages de la GLI :
- Les cotisations sont déductibles des revenus locatifs bruts du bailleur ;
- Le propriétaire est couvert en cas de dette locative non acquittée, quel que soit le motif de défaillance du locataire ;
- La garantie loyers impayés couvre les frais de la procédure de recouvrement et d'expulsion locative, le cas échéant ;
- L'assureur a l'obligation de payer depuis le 1er mois de loyer impayé dès lors que les conditions contractuelles sont remplies.
Garant : avantages et inconvénients
Principal inconvénient du garant : le risque d'impayé demeure. La caution peut en effet s'avérer insolvable, refuser de payer ou se trouver indisponible - décès, déménagement.
Les avantages de la caution sont néanmoins importants :
- Contrairement à la GLI, la prise d'un garant n'est subordonnée à aucune condition, et ne suppose aucune procédure. La caution est engagée de par sa seule signature manuscrite ;
- Prendre un garant permet d'économiser les primes d'assurance loyers impayés.
Non-cumul du garant personne physique avec une garantie loyers impayés
Sauf locataire étudiant ou apprenti, le bailleur ne peut cumuler garant et GLI.
PROCÉDURE
Mise en œuvre de la GLI
1 - La lettre de relance adressée au locataire mauvais payeur
Pour actionner la garantie loyers impayés, le bailleur doit préalablement adresser une relance amiable au locataire défaillant. À défaut de paiement, le bailleur envoie une mise en demeure de payer.
relancer mon locataire mauvais payeur
2 - Déclaration de sinistre
Sur présentation d'une déclaration de sinistre, l'assureur procède au paiement dans un délai de 3 à 4 mois à compter du 1er loyer impayé. La garantie loyers impayés est rétroactive au 1er mois de loyer impayé. Le montant de l'indemnisation dépend des plafonds contractuels.
3 - Et si la compagnie d'assurance refuse d'indemniser ?
Si le propriétaire a bien respecté les termes du contrat de la GLI, l'assurance ne peut refuser de l'indemniser. En cas de refus d'indemnisation, le bailleur peut tout d'abord envoyer une Mise en Demeure à l'assureur afin de réclamer l'indemnisation due. Si l'assurance ne répond pas, il est possible d'engager une procédure judiciaire.
LANCER UNE PROCÉDURE CONTRE MON ASSUREUR
Mobiliser le garant pour procéder au recouvrement des créances locatives
Caution simple
Dans l'hypothèse d'une caution simple, le bailleur doit préalablement engager des poursuites judiciaires à l'encontre du locataire en vue de récupérer les loyers impayés.
Caution solidaire
Le propriétaire peut demander le paiement des loyers au garant dès le premier loyer impayé, sans formalité préalable.
Refus de payer du garant : comment agir ?
À défaut de paiement par la caution, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire.
LANCER UNE PROCÉDURE CONTRE LE GARANT
