Expulser un locataire surendetté
Votre locataire ne s'est pas régulièrement acquitté de ses loyers et malgré l'envoi d'un commandement de payer, ce dernier n'est pas en mesure de s'acquitter de sa dette locative. Face à l'insolvabilité de votre locataire, vous pouvez récupérer votre logement. Le point sur vos droits et la procédure d'exclusion locative.
L’essentiel.
➜ Ce que dit la loi :
Le locataire est tenu de payer ses loyers et charges locatives au propriétaire selon les modalités prévues au contrat de location (bail locatif d'habitation). En cas d'impayés, le propriétaire doit agir conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 afin de procéder au recouvrement des loyers impayés et de récupérer son logement.
Article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : obligation du locataire de payer les loyer et charges aux termes convenus.
Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : mise en oeuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et saisine du Tribunal compétent pour l'expulsion.
➜ Délai pour agir : 3 ans (loi ALUR du 24 mars 2014)
➜ Procédure simplifiée par Internet : en cas de loyer impayé, Litige.fr permet d'effectuer toutes les démarches directement par Internet : de la Mise en demeure de payer, en passant par le Commandement de Payer par Huissier jusqu'à la saisine du Tribunal judiciaire.
LANCER une procédure D'EXCLUSION LOCATIVE
| CADRE ET PRINCIPES |
L'obligation de payer du locataire
En signant le contrat de bail, le locataire s'est engagé à verser au bailleur le montant du loyer convenu. En effet, l'article 1103 du Code civil dispose que "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". Ils doivent en outre être "exécutés de bonne foi" (art. 1104 du Code civil).
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs affirme à nouveau que "le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges aux termes convenus".
L'article 24 de la même loi prévoit que la mise en oeuvre de la clause résolutoire du contrat de location face au défaut de paiement du loyer par le locataire est automatique à l'expiration des 2 mois suivant la signification par voie d'huissier du Commandement de payer.
A l'issue de ce délai de 2 mois, le contrat de bail locatif est résilié.
Le bailleur peut alors saisir le Tribunal judiciaire pour que ce dernier constate la résiliation et ordonne l'expulsion du locataire insolvable, permettant alors au bailleur de recouvrir la jouissance du logement libéré.
| PROCÉDURE |
Comment expulser légalement un locataire insolvable ?
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Le Commandement de Payer par Huissier
En dépit des difficultés financières du locataire, la procédure permettant de récupérer son logement démarre par la remise par un huissier, d'un Commandement de payer (au locataire et à ses éventuels garants). Cet acte juridique dresse le bilan exhaustif de la dette locative, mois par mois, en indiquant de manière rigoureuse, les mensualités partiellement ou intégralement impayées, les éventuels montants perçus par la CAF (Caisse d'Allocation Familiales). La somme des loyers impayés mensuels constitue la dette locative. Généralement, le locataire dispose d'un délai légal de 2 mois pour rembourser cette créance locative. Si au terme des 2 mois suivant la date de signification du Commandement de Payer par Huissier, celle-ci n'a toujours pas été remboursée, le propriétaire pourra demander l'application de la Clause Résolutoire : clause généralement présente dans les baux locatifs d'habitation, prévoyant la rupture du bail locatif en cas de loyers impayés.
Sur Litige.fr, l'étape d'envoi du Commandement de Payer par Huissier s'effectue directement par Internet :
Envoyer un commandement de payer
La notification de la Préfecture et l'assignation au Tribunal judiciaire
Lorsque le Commandement de Payer n'a pas donné suite à un remboursement intégral de la dette locative, le propriétaire pourra alors assigner le locataire au Tribunal afin que l'affaire soit jugée. Lorsque la résiliation du bail locatif (clause résolutoire) est à l'initiative du bailleur, la notification de la Préfecture est nécessaire. La remise par un Huissier de justice, d'une assignation au locataire (et ses éventuels garants) et la saisine de la juridiction compétente, entraîneront la fixation d'une date d'audience où les parties seront convoquées et l'affaire jugée.
évincer votre locataire de votre logement
À l'issue de la procédure judiciaire, le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) prononce un Ordre d'expulsion, pouvant être accompagné d'une astreinte pour inciter le locataire à quitter le logement.
Dans l'hypothèse où le locataire refuse de libérer les lieux, le bailleur peut lui faire signifier par huissier un Commandement de quitter les lieux dans les 2 mois qui suivent.
En dernier recours, une intervention des forces de l'ordre est possible (après autorisation préfectorale).
À NOTER : Il ne peut y avoir d'expulsion durant la trêve hivernale, comprise entre le 1er novembre et le 31 mars (art. L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Engager une procédure demeure néanmoins possible.
