Quelle est la procédure d'expulsion en cas de bail verbal ?
Si le bail verbal n'a pas été inscrit à proprement parler dans la Loi du 6 juillet 1989, la jurisprudence lui a donné une certaine valeur. Que faire cependant lorsque le locataire ne respecte pas les agréments traditionnels du bail et qu'une procédure d'expulsion doit être envisagée ?
L'essentiel
➜ Ce que dit la loi : la Loi du 6 juillet 1989 impose un bail écrit, la jurisprudence considère néanmoins le bail verbal valable. Ce bail ne permet pas de mettre en oeuvre la clause résolutoire, nécessairement stipulée par écrit (Cour de cassation, 23 septembre 2014). Pour résilier le contrat de bail et demander l'expulsion du locataire défaillant, le bailleur devra s'adresser au Juge.
➜ Délai pour agir : 3 ans
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évincer le locataire de ma propriété
CADRE & PRINCIPES
La procédure à respecter pour expulser son locataire en cas de bail verbal
La valeur juridique du bail verbal
À défaut d'un bail écrit, le bail verbal constitue un véritable contrat de location. Il implique du locataire le versement mensuel du loyer et des charges locatives attenantes.
La preuve du bail revient au locataire. Il devra attester que le bail a eu un début d'exécution. Pour se faire, il pourra délivrer des quittances de loyer, des preuves de paiement, des contrats conclus à son nom (électricité, eau, téléphone...). Une fois la preuve rapportée, il bénéficiera des dispositions prévues par la Loi de 1989. Ainsi, comme pour le bail écrit, certaines règles devront être respectées :
- Obligation de souscrire une assurance habitation ;
- Bail d'une durée de 3 à 6 ans ;
- Préavis de 6 mois en cas de congé donné par le propriétaire.
Le propriétaire peut néanmoins exiger à tout moment d'établir un contrat de bail écrit (dernier alinéa de l'article 3 de la Loi du 6 juillet 1989).
Les risques du bail verbal
Le bail verbal suppose un certain nombre de risques pour le propriétaire :
- Absence de révision du loyer : le loyer ne peut être modifié qu'en présence d'une clause de révision ;
- Impossibilité de faire jouer une clause résolutoire en cas de loyer impayé, défaut d'assurance habitation ou non versement du dépôt de garantie (caution). Il devra s'orienter vers le Juge pour obtenir la résiliation du bail.
Comme pour le locataire :
- Le logement est présumé être en bon état lors de l'entrée dans les lieux ;
- Le propriétaire peut donner congé au terme du bail, à condition que le propriétaire prévienne le locataire 6 mois à l'avance pour les motifs suivants : reprise pour y habiter ou vendre son logement, ou pour tout autre motif légitime et sérieux soumis à l'appréciation du Juge.
PROCÉDURE
Expulser le locataire d'un bail verbal
Dans l'hypothèse où un locataire soumis à un bail écrit ne versait plus le loyer plus de deux mois, le propriétaire pourrait lui adresser un commandement de payer par Huissier de justice en visant la clause résolutoire prévue au contrat mentionnant la résiliation du bail en cas de non paiement de la dette locative.
Dans l'hypothèse d'un bail verbal, le propriétaire ne peut viser la clause résolutoire en raison du défaut de contrat de bail écrit. Pour faire reconnaître l'existence de violations des obligations du locataire, le bailleur devra s'adresser directement au juge du Tribunal compétent pour obtenir le recouvrement de la dette et exiger l'expulsion du locataire. Le propriétaire pourra dès lors justifier d'un titre de propriété pour revendiquer son droit de récupérer le logement.
1 - Envoyer un Commandement de payer au locataire
Litige.fr permet dans un premier temps de faire signifier par voie d'huissier un commandement de payer au locataire et son garant. Par cet acte juridique, ces derniers ont alors deux mois pour régler la dette, voire un mois s'il s'agit d'un bien meublé.
Parallèlement, le Commandement de payer doit être notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
ENVOYER UN COMMANDEMENT DE PAYER
2 - Engager la procédure d'évincement du locataire du bien loué
En l'absence de réponse satisfaisante, le bailleur peut assigner le locataire devant le Tribunal judiciaire pour demander l'expulsion, sachant qu'il ne peut y avoir d'expulsion pendant la trêve hivernale, soit du 1er novembre au 31 mars inclus.
Litige.fr permet la saisine du Juge compétent, en ligne et sans frais d'avocat et l'obtention d'une date d'audience dans les meilleurs délais. À l'issue du jugement, Litige.fr permet également la remise d'un commandement de quitter les lieux par voie d'huissier.